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联排别墅外墙斑驳。苗诗雨摄
实习记者苗诗雨本报(chinatimes.net.cn)记者李未来上海报道
单价低、不摇号、得房率高,在上海静安区大宁板块新开楼盘纷纷冲破10万/平的天花板时,明园森林都市项目以9万/平的起始单价脱颖而出。
然而,在种种优势加持下,明园森林都市的销售情况却不尽人意,与周边10万/平新推楼盘的热销截然不同,自项目年拿地至今,仍为在售状态,伴随《华夏时报》记者对其进一步了解,其背后的“玄机”逐渐显现。
单价低于周边项目
近日,《华夏时报》记者实地走访了位于静安区大宁板块的静安慕舍项目(又称明园森林都市叠翠苑、明园森林都市四期),据其置业顾问表示,该项目当前单价约为9万/平,总价在万左右,由于是开盘后的加推入市,当前购房不需要摇号,在房屋款项支付后便可以立即入住。
事实上,除了现房出售以及价格优势以外,综合多家第三方地产网站所公布的数据,其平均得房率约为80%,相较于上海大宁板块当前75%左右的得房率而言,仍占据上风。
参考其平4室户的样板间情况,户型设计也十分“巧妙”,其将报建中约12平楼梯间的公摊面积改造成佣人房以及简易卫生间,在对户型进行介绍时也将其描述为“确保主人房的独立性”。
按照售楼中心工作人员的表述,当前项目剩余的可售房源数量不多,除联排别墅(大宁·揽翠艺墅)及平的4室户以外,其余均已售罄。在售仅一栋5号楼,还有一栋在与企业协商团购,暂不对外出售,后期将根据实际情况决定是否加推入市。
不过耐人寻味的是,在调查前一天记者电话咨询售楼中心时,其表述则为项目在售户型为平的3室户、平的4室户、平的4室户以及联排别墅。
据悉,明园森林都市项目周边单价约12万/平的大宁金茂府已售罄,9.2万/平单价相似的仁恒·静安世纪项目也已售罄,而该项目最近一次开盘时间为年2月26日,截至目前近两年时间,此项目仍为在售状态。
当记者询问当前单价为何低于周边均价时,置业顾问也并未对此作正面回应,只是有意无意的向记者强调,项目可能随时会暂停销售进行调价,9万/平的单价较周边过低,领导层有意向将价格进一步上调。
与此同时,《华夏时报》记者在实地调查中还发现,其住宅四期底商并未完全入住,联排别墅园内也罕有住户,别墅建筑外立面也由于长时间的风吹雨打,已出现不同程度的外墙斑驳,而按照安居客公示的数据信息,该别墅当前均价仅为7.2万/平上下。
明园森林都市四期底商。苗诗雨摄
别墅西侧外立面严重斑驳。苗诗雨摄
虽然对于单价偏低的原因仍不得而知,但随后在记者的深入调查中,明园森林都市低价背后的因素逐渐浮出水面。
森林都市“来之不易”
细数明园森林都市的发展历程,从拿地到入市可谓是“来之不易”。
据公开资料显示,明园森林都市项目拿地时间为年,该地块的前身为上海电气集团下属的上海造纸机械总厂用地。年2月,上海造纸机械总厂因负债4亿余元人民币,宣告破产,该地块通过法院的拍卖程序进入市场,后成为当前“明园森林都市”的项目用地。
据闸北区房地局年的历史资料显示,该项目占地近20万平方米,商住容积率为2.21,中标价3.04亿元,按照土地总价推算,明园森林都市的楼面地价仅为元/平方米。并且,该土地拍卖时性质为工业用地,若建设住宅还需要提交相应的土地性质变更申请。
随后年底,明园集团持股49%的凌菲菲(明园集团董事长李松坚妻子)曾向媒体表述,称项目地块年通过法院破产拍卖所得,至年,其用地性质已由工业用地转变为商业用地性质。
但《华夏时报》记者在调查中发现,明园森林都市虽然已将用地性质转变为商业用地,但与一般的商住用地不同的是,其用地年限并未按商业40年、住宅70年分别划分,多家第三方地产网站所公布的数据均显示该项目地块的使用年限为70年,并无分开界定。
然而,即便是明园森林都市的地块变更看上去合规合理,明园集团后续的一系列举动也十分耐人寻味。
年2月在获得原上海造纸机械总厂的用地之后,明园集团董事长李松坚趁热打铁,于年5月24日成立了上海东北明园实业发展有限公司,透过股权穿透图发现,除李松坚及凌菲菲分别持有54.8%和30.2%股权以外,一家名为上海电气集团恒联企业发展有限公司也持有其15%的股权。(数据来源:爱企查)
其中,上海电气集团恒联企业发展有限公司成立于年,主要经营范围为房地产业,据工商资料显示,该企业在参股上海东北明园实业发展有限公司之时,属于上海电气(集团)总公司下设的全资企业。
随后,年2月,李松坚斥资万元注册成立汕头明光投资有限公司,对上海电气集团进行总额超4亿元的投资,占上海电气集团股权的4.44%。(数据来源:爱企查)
年8月,明园森林都市项目一期成交了一笔三幢楼的大单,总金额达3.98亿元,而付款方正是上海电气集团旗下的上海电气资产管理公司。
至此,从拿地到项目开售,明园集团都与频频现身该项目的上海电气集团建立了“深远”的联系。
“艺术地产”难言之痛
但出人意料的是,对于来之不易的明园森林都市项目,市场却并不买账,不仅拿地至今18年仍未售罄,期间也频频被负面新闻缠身,董事长李松坚更是难辞其咎。
年12月,新华网报道称明园森林都市三期除了延期交房近三个月以外,疑似因建造时赶工期导致房屋质量低劣。楼栋外墙及房屋内墙在开发商修补后,仍然出现大面积漏水的现象。此外,一期滴翠苑也存在严重的建筑质量问题,渗漏严重,交房时间延误达两年。
年6月,再有住户向媒体反馈,称明园森林都市三期电梯时常发生骤降事件。据悉,该项目三期共有4栋楼,每栋楼配备3部电梯,而两个月时间内12部电梯报修次数达85次。
年9月,中共上海市静安区委、区人民政府于网上信访受理平台公布一则长信件,主要内容为举报上海东北明园实业发展有限公司静安慕舍(明园森林都市)项目四期销售违法违规、公司法人及高管收取茶水费。据上海市静安区住房保障和房屋管理局的回复显示,在多方核查下,确认项目部分房源存在企业通过自身销售人员进行重复网签的行为。
具体内容显示,针对企业利用销售人员反复进行定金合同虚假网签备案的违规行为,已命其清退并公开对外销售,对于不能按时办理登记备案的房源将再次暂停网签。此外,由于违规房源数量较多,情节较为严重,日前已向主管部门报备,采取降低企业开发资质(从二级资质降低为三级资质)的措施对其进行处罚,并扣留了企业的资质证书。
至今,近五个月的时间,上述情况进展如何呢?对此,《华夏时报》记者通过邮箱形式将相关问题发送至明园集团邮箱,但截至发稿之时,暂未得到对方的回应。
而事实上,早在明园森林都市深陷舆论压力之前,明园集团董事长李松坚已然经历了人生漫长的低谷期。
年1月10日,上海市政协网站发布公告称,“市政协十届三十次常委会议,根据政协章程,撤销李松坚政协第十届上海市委员会委员资格”。
随后,据新华社上海年1月12日电,上海电气集团股份有限公司非执行董事李松坚因“涉嫌挪用公款犯罪已被检察机关逮捕”。李松坚成继王成明、韩国璋、张荣坤、徐伟之后,“上海电气”在年7月上海社保基金案案发以来落马的又一高管。
按照此前公示的上海社保基金案的判决情况显示,年9月23日,李松坚被长春中院认定于年挪用上海电气(集团)总公司旗下上海电气人力资源有限公司万元,以及行贿70万元,判处有期徒刑一年半。
事实上,尽管当前李松坚已回归明园集团继续发展其地产业务,但其“艺术地产”之路却是有苦说不出。
至于被称之为艺术地产的原因,通过查阅相关公开资料,或许一部分原因来自凌菲菲,另一部分原因来自明园集团的前身。明园集团副总裁凌菲菲曾向媒体表示,其一直在追求艺术与事业的完美契合,并且在上海风起云涌的房地产业找到了两者的契合。此外,艺术也是明园集团的“基因”,据悉,该集团的前身是成立于年的广东市澄海明园工艺美术厂。
在明园集团的官方网站也能查询到如下介绍:如果说明园世纪城与明园小安桥两个小区是明园在项目开发过程中,对“艺术地产”的探索和尝试,那么,正在建设的明园·森林都市则是明园对“艺术地产”的淋漓尽致的体现。
从明园集团
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