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传统行业的数字化变革势不可挡，房地产行业也不例外，从开发到物业，从硬件到软件，从底层平台到场景应用，不一而足。搜狐焦点年度特别策划——领航，记录中国数字化先行者，透视行业数智化生态链。
作者
王泽红
出品
焦点财经
与张莹的线下对话， 约在国寿金融中心，他们倾心打造的全新北京办公室，便位于这栋大厦中，近期刚投入使用。
新办公室与此次对话主题很契合，规划建设之初就以“未来办公”理念打造，整个空间中科技感十足，已经成为仲量联行房地产科技革新的集中展示窗口和践行地，很适宜聊房地产数字化转型这一话题。
按原先设想，这里既是对话地，更是一个数字办公典型产品，对话之余可以身临其境感知、参观和体验。但北京疫情防控形势愈加严峻复杂，尤其是国寿金融中心所在的朝阳区，地点遂更换至仲量联行在西城区大石作胡同的四合院办公室——“京彩创想空间”。
相比于高楼大厦，这是一处典型的老北京胡同四合院，毗邻故宫，隔条马路是北海公园，很难将其与办公产生联系，但确确实实发生了。穿过胡同进入院内，内设有灵活办公空间、会议室、俱乐部、茶室、星空下沉花园、秘密花园和庭院等。
与张莹的对话，便在星空下沉花园侧的俱乐部进行。他说，这里不仅可以灵活办公，还可以举办小型的市场活动、进行文创艺术展示、私密宴会和接待会客等，仲量联行近段时间居家办公，一些核心职能部门便在此办公。
对于这座由四合院改造而成的“京彩创想空间”，他不吝赞美，形容其为现代工作方式与传统四合院空间巧妙融合的载体，是古典与现代的完美结合，是仲量联行在城市更新领域全新打造的示范样本，也是其在未来办公、房地产科技等领域实践能力的 展示。
这也是对话地点更换至此的更深缘由，因其与国寿金融中心新办公室有相通之处，皆与房地产数字化息息相关，而且环境典雅，更具氛围感。
自今年年初担任中国区首席战略官以来，张莹全力推动仲量联行变革及数字化转型，是一位数字化先行者。任职仲量联行逾26年，他先后在中国、美国及澳大利亚等多个市场工作过，不仅对国内房地产市场有深刻洞察，更具有国际视野，还是国际金融地产联盟（IFFRE）常务理事。
从这一方胡同院子的城市更新讲起，他从房地产行业转型环境到面临的问题，再到未来的发展趋势，思维清晰，由近及远，聊得很透彻。
房地产转型正当时
在他看来，国内房地产行业数字化正走向深水区，一方面，围绕地产而生或者能够应用到地产行业的技术越来越多样，越来越成熟；另一方面，场景越来越多样，基础和市场教育变好，技术能够找到落地场景。
更重要的是，行业本身受到了 策的支持。《“十四五”国家信息化规划》对“十四五”时期信息化发展作出部署安排，指明地产行业加大信息化发展，特别在智慧城市、智慧社区、智慧养老方面坚定地推动发展，而智能家居、数字家庭、智慧旅游则首次被提及。
“虽然房地产行业正处艰难时刻，但也正是转型的好时机。”张莹指出，就中国目前的房地产发展阶段，主要面临三个大的转折点：
是城镇化。相关统计显示，中国的城镇化率已经攀升至63.9%。结合其他国际城市的发展轨迹，可以预见的是中国城镇化率高速增长的“量变”将会进阶为优化发展的“质变”，这势必会为房地产企业带来更多的挑战与机遇。
第二是数智化。中国移动互联网过去十年间取得的成绩，放眼全球都堪称典范。伴随着移动互联网的红利逐步释放，“互联网”将扩展到“物联网”，数字化将走向数“智”化。数字技术的不断突破将建筑与更广泛的城市肌理相连接，智慧物联将带来海量包括房地产在内的产业链结构性机遇。
第三是轻量化。国内房地产行业将逐步从租售型的传统模式，进化成以精细化管理为核心的轻量化模式，诸如公募REITs试点等改革项目或将推动行业回归理性发展航道。
“在这三大背景下，即便行业面临调整与挑战，但房地产行业数字化转型渐渐进入‘快车道’，一批围绕科技转型而生的房地产上、下游企业迅速萌发。”张莹强调道。
仲量联行数据显示，目前全球房地产科技企业数量已达到约家，是年的3倍以上，仅年上半年，房地产科技行业就吸纳了97亿美元投资，创历史新高。自年以来，中国已经募集了超过亿美元的房地产科技资金，成为全球第二大房地产科技市场。
过去五年间，仲量联行也在持续加码布局房地产科技赛道，从年在硅谷成立JLLSpark（仲量星熠全球创投），到年创立科技部门JLLT（仲量科技），再到年并购SkylineAI和BuildingEngines等房地产科技企业，步伐越来越快。
迄今为止，“仲量星熠全球创投”已向40多家初创企业共计投资超3.4亿美元。对于中国市场，仲量联行也一直在深耕，自年起便在持续联动行业，仲量科技近期更是宣布由高孟轩担任中国区总裁一职，带领中国区团队布局中国房地产科技领域。
在不久前结束的进博会上，仲量联行宣布将进一步扩大中国科技板块业务，于年成立一支人民币基金“仲量星熠中国创投基金”，将在包括ESG、建造科技、金融科技、智慧建筑、工业科技和未来办公等商业地产相关领域挖掘和培育新兴技术和创业公司。
“在国家‘创新驱动’战略的推动下，房地产科技的运用场景愈加丰富，赛道也更加多元。在这种“大变革、多赛道”的背景下，既是国内房地产企业数字转转型的好时机，也是仲量联行聚焦房地产科技领域初创企业的机遇。”张莹表示。
面临五大共性挑战
科技手段的更新换代倒逼全球房地产相关企业加速自身业务的数字化进程，譬如智能建筑的涌现和传感设备在办公环境中的应用。尤其是新冠疫情，为科技创新提供了“试炼场”，加快了科技在房地产全产业链的应用场景中落地。
但张莹也指出，如同其他行业在科技创新早期阶段所经历的，同样的挑战对房地产行业的数字化转型进程也产生了一定影响，根据仲量联行发布的“全球房地产科技行业白皮书”，房地产行业主要面临五大挑战：
一是落地整合新技术：目前大部分企业仍处于试图理解和建立应对新格局框架的早期阶段，普遍缺乏专业的复合型人才也影响了科技解决方案执行的实际效果。
二是科技生态碎片化：大部分房地产科技解决方案都只针对某些具体的问题或者门槛相对较低的领域。科技生态的高度碎片化使房地产企业难以找到满足复杂需求的解决方案和科技企业，决策的时间也随之被拉长。
三是缺乏行业标准：碎片化的生态以及技术的快速迭代，导致了房地产行业缺乏从数据采集处理到软件设计等一系列和数字化相关的行业标准。
四是隐私和安全问题：房地产行业所产生的数据量正在指数级增长，但有关维护行业信息安全发展的战略和技术却仍处于早期阶段，这意味着所有由数据驱动的技术，在实际应用中都将面临诸如数据所有权和使用权等的争端。
五是快速发展的监管体系：由于技术监管体系的不断分化，遵守不同监管标准的科技企业和技术所构成的科技生态正日益分裂。此外，以平台型科技企业为主的商业模式预计将在一些司法管辖区域内受到更加严格的监管。
“这些问题，中国房地产行业也同样面临，而仲量联行则可以在企业转型过程中提供一些助力。”张莹说道，一直以来，仲量联行希望将科技力量注入到房地产行业从施工到交易，再到管理分析的全流程，从而帮助企业更加灵活地应对产业转型。
对此，仲量科技新上任的中国区总裁高孟轩进行了详细解答，在过去的几年间，针对设计、施工等上游环节，仲量联行投资了数家高潜力科技企业，其中就包括“OpenSpace”这家次世代建筑AI科技公司,其自研AI技术可以°还原施工现场，足不出户便能了解 进展，对于后疫情时代施工管理的降本增效尤为关键。
交易环节，仲量联行推出了“地产搭档”中国办公楼租赁平台，通过数字化工具赋能业主、经纪人和租户三方的租赁全流程；物管领域，仲量联行将传感器和智能控制系统相结合，实现对于办公空间的各类基础信息的收集，打造更舒适办公环境的同时，也能协助企业节能减排，及时预判场所内的异样风险。
此外，仲量联行还打造了“臻量”和“睿见数据”等在线数据平台，能够满足用户在资产评估和市场洞察等方面的动态化需求。
“尤其是‘睿见数据’，是仲量联行推出的中国 覆盖超过多个城市的办公楼市场信息数据产品，用户可根据细分市场数据指标了解市场行情，通过租金预警更好控制成本，为集中化企业房地产团队提供决策参考，易于统筹管理全国范围内各项租赁活动，优化全国性租赁管理，降本增效。”张莹强调道。
打造科技、健康办公“样本”
疫情虽然加速了企业的数字化转型，但也模糊了办公空间的界限。员工需要无论身处何地都能安全、高效、无缝衔接工作，企业则需顺应潮流寻找能同时满足混合型办公、远程办公以及动态管理等不同模式的途径。
为此，围绕灵活办公、空间设计和高效管理的创新模式和解决方案的探索正在展开。根据仲量联行发布的《全球企业不动产十大趋势》，践行混合办公模式是实现企业敏捷性和员工灵活办公的关键；通过以人为本的办公空间和员工策略来培养人才，将成为重要趋势。
“在这种背景下，企业需要找到最合适自身、最灵活的数字化解决方案转型。”张莹分析道，仲量联行曾进行过一项调研，在华跨国企业将接受并采用更高比例的居家、远程办公模式，但众多企业也认为实体办公空间不可替代。
调研显示，面积大于平的公司中，有67%的企业考虑分拆办公室运作，在分拆模式上，加设办公室于新兴商务区的接受度相对 ；而且与三年前相比，更多企业不动产选址策略在
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